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サブリース契約の問題|借り手不在のアパート経営が危ない!

2015/05/16 経済・話題
 
サブリース

NHKのクローズアップ現代で「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」という内容が放送されました。

確かに東京の都心部では、オリンピックの開催で、マンション等の需要が高まるのは分かります。

しかし番組を見ていると、人口も少なく・需要がまったくない場所にもアパートが建築されてるので、一体何が起きてるのだろう?と思ってしまいましたw

ただでさえ日本の人口は減少傾向にあり、空き家問題も深刻になっている状況なのに・・・

空き家問題が深刻!特定空き家に認定されると固定資産税が6倍に!

その中でサブリース(sublease)という契約を実際にされた人が登場して、その体験談を語っていました。

 

サブリースとは?

 

サブリースであれば、これまで物件を貸したり・運用したことのない素人でも、アパート経営ができると言われています。

なぜなら、不動産会社が、大家さんの代わりに土地に建物を建て・入居者を募集したり、アパートの管理をしてくれるからです。

 

サブリースとは?

 

ここまでは私も理解できたのですが、一括借り上げという言葉の意味がよく分かりませんでした。

 

一括借り上げとは?

そこで調べてみると、大家さんの土地に建てたアパートやマンション自体を不動産屋が借り上げて、大家さんに賃料の約85%~90%を支払う仕組みのことでした。

つまり不動産屋側からすれば、入居者の募集や管理等を行うので、その代わり手数料の10%~20%をもらうイメージです。

ただし一般的には、賃貸経営をする場合は利回りが一番重要になってきます。

 

そもそも運営側に手数料を10%~20%の手数料を支払っていては、借金してローンを組んだ時点で、どのくらいの利益が残るのか分かりません。

 

もちろん、更地を活用や相続に関する部分で、税金面でメリットが多少あるのかもしれません。家賃収入と言う副収入も魅力的です。

サブリースを利用する際は、これらのことを全体的に考える必要があります。

 

建物を建てた時点で利益が出る?

番組を見て調べてみると、土地に建物を建てた時点で、不動産屋側は売上や利益が出ているそうです。

つまり、大家さんは借金をしてサブリース契約を結ぶわけですが、その借金の何割かが、建物を建てた時点で不動産屋の利益になるということですね。

 

サブリース契約

 

家賃保証

サブリースで一番注目されているのが家賃保証です。

私も度々チラシを見かけることがありますが、一定の期間入居者がいなくても、その家賃収入を大家さんへお支払いしますというものです。

 

賃貸物件を管理する上で、利回りとともに重要になってくるのが空室率です。

 

そもそも入居者がいなければ、家賃収入は入ってきません。普通に考えれば、不動産屋がそこまでして利益を出せるとは考えにくいですよね?

もちろんその物件の立地がよく、人気のエリアであれば話は別ですが・・・

 

なぜサブリースが問題になっているのか?

 

そもそもサブリース自体、そこまで悪くない仕組みだと言われています。なぜなら更地にしておくと、固定資産税や相続税がかなりかかる現状があります。

そこに目をつけ、不動産会社は土地の所有者に、土地の有効活用を持ち掛けてサブリース契約を結びます。

 

サブリースで土地の有効活用

 

2020年の東京オリンピックの影響等で需要が見込める土地であれば問題ないと思います。もしくは、近くに大学や駅などがあって、この場所なら借りる人がいるという根拠があれば問題ないでしょう。

 

しかし、番組内で紹介されたサブリース契約を結んだ高齢者の土地は、そもそも人口の少ない地域で、まったく需要が見込めない場所でした。

 

全国の空き家の現状

日本の高度成長期であれば、日本の人口も増え、いろんな場所で仕事があり、活気づいていたと思います。しかし現在は、多くの地域で過疎化が進んでおり・高齢者が多い地域も多々あります。

つまり、そういう場所にアパートやマンションを建設しても、借り手がつかないことが予想できます。

このように考えると、都心であれば問題ないのでは?と思ってしまいますが、実は都心でも空室率は深刻な状態となっています。

そこで「統計局ホームページ/平成25年住宅・土地統計調査 特別集計」のホームページを見ても、空き部屋率の高さが高いことが分かります。

 

空き家率が高い

 

NHKのクローズアップ現代のデータによると、半数近くの都道府県の空き部屋率が20%を超えていました。

 

さらに東京のデータを見ても、5軒に1軒は空き部屋だと紹介されています。

 

このような状況を踏まえると、安易なアパート建設は、逆に多額の損失を出してしまうことが予想できます。

 

なぜ需要が見込めない地域でサブリース契約が?

番組内で問題となっていた点が、家賃の保証問題です。なんでも、契約前は家賃収入は下がらない!と説明されるそうです。

ネットで検索してもたくさん出てきますが、「30年間家賃保証!」という文字が大きく書いてあるものの、細かい文字で、「変動することもあります」と書かれているものが目に付きます。

その結果、固定資産税や相続税・副収入目的でサブリース契約を結んだものの、毎月のローンが払えなくなり、3,000万円の借金だけが残ったという人もいました。

 

重要事項説明について

サブリースでトラブルが多発する原因として、説明がきちんとなされていない点が挙げられます。不動産売買のケースでは、口頭や書面でさまざまなリスク等を説明しなくてはいけません。

宅地建物取引業法第35条でも、その旨がしっかり記載されています。

しかしサブリース契約の場合は、一括借り上げという貸し借りの契約になります。そのため、法律面では説明義務について言及されてないようです。

 

サブリースでトラブルに

 

そのため、消費者センターに相談しても、解決に至らないケースがほとんどのようです。

 

需要のない地域に賃貸住宅を建てる

 

需要の見込める地域でアパートやマンションを建てるのであれば問題ないですが、需要のない地域で建物を建ててしまうと、空室が多くなることはだれでも分かります。

その結果、社会的なインフラの維持ができなくなるようです。

上下水道はもちろん、道路の整備、ゴミ収集、雪の多く降る地域では除雪作業も必要になってきますが、それらの作業や維持ができなくなってしまいます。

また空き部屋が増えることで、治安も悪化するようです。番組内では、空き部屋で違法な薬が栽培されていた事件が紹介されていました。

 

まとめ

 

ここまで見てくると、サブリース自体あまりよくない仕組みだと感じてしまいました。なぜなら、トラブルが起きても解決に至らないというように、法律面でしっかりサポートされていないからです。

ただし、自己資金が少なくてもお金を借りれて・初心者でも始められるので、魅力的なのかもしれません。

ちなみに、最近の人口減少・少子高齢化・空き家問題を考えると、やはりコンパクトシティという構想が頭に浮かんできます。

 

空き家問題の対策案

 

つまり、どこに住んでもいいと思うのですが、その地域を管理する自治体にお金がないので、社会的インフラが整備されないという問題点が出てきます。

そこで、この地域はこの場所からこの場所まで住めるというように区画整理することも考えられます。

現在は2020年に開催されるオリンピック等で、空き家問題があまり気にならないかもしれませんが、オリンピックが終わったら、一気に土地の値段が下落しないとも限りません。

そこで、安易にサブリース契約をするのは控えた方がいいのかもしれません。

売るのもいいでしょう⇒家を売る?それとも賃貸に?知っておきたい不動産の活用術5選!

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