家を売る?貸す?建て替える?迷ったときの不動産の活用術5選!

最近では、空き家問題サブリース契約など、家や土地に関する諸問題のニュースを見かけます。

そして今後は、少子高齢化社会の問題を踏まえると、不動産相場は緩やかに下がることが予想されます。

このような状況ですが、まだまだ不動産の価値を高める手段があるので紹介していきます。

家の一部を売る?

昔であれば、長男が実家を継ぐのは当たり前でした。

しかし現在は実家を出て、別な場所でマンションや家を購入して住んでいるケースが増えています。

もちろん、都心での会社の退職を機に、実家に戻る人もいるでしょう。

 

実家に長男が戻って住む場合は問題ありませんが、実家に戻らない場合は、実家の活用・処分を考える必要があります

家の一部を売る

なぜなら、面積が広いほど固定資産税などの維持費がかかってくるからです。

買い手がいれば売ってしまうのが早いですが、今の時代、よほどの立地・人気の土地でなければ、ポンッと買ってくれる人は少ないでしょう。

 

そこで、土地の半分を売却してお金に換えるのもおすすめです。

もしくは建物を壊して、その半分を賃貸のための物件を建て、残りの半分に物件を建てて住むという選択肢もあります。

 

最近では、土地の半分を売却して・残りを駐車場にするという例も見られます。

実家の周辺では、どのような需要があるのか、一度調べてみることをおすすめします。

※持ち家・所有マンションが、現時点でいくらで売れるのか、調べておくのが当たり前です。

現在のあなたの家・マンション価格はいくら?

郊外から交通の便のいい場所へ移り住む

実家がある場所が、住宅地や郊外であったりと、スーパーや駅、バス停も近くにないというケースも多いようです。

そのため、今までは車で移動することが当たり前でしたが、高齢になって車を運転しなくなると、日常生活がとても不便になってきてしまいます。

 

とある番組でも、そのような高齢者の方向けに、移動式八百屋さん、移動スーパーなんてものも見かけました。

代わりに買い物をしてくれるサービスもありますよね?

ただし、そのような便利なサービスが、住んでる地域にあるとは限りませんし、利用料もかかってきます。

交通の便のいい場所に住む

このような場合、今住んでいる家を売るか貸すなりして、交通・買い物の便のいい場所に移り住むことをおすすめします。

しかも、元気のいい時はそこまで広く感じなかった家も、年を重ねる内に広く感じるそうです。

 

そこでコンパクトなマンション生活をするのも1つの方法です。

居住用の家やマンションを売った時や、買換えをした時には税金がかかりますが、以下のような特例もあります。

居住用財産の軽減税率の特例

住居用の家屋と土地の所有期間が10年を超えている場合で、3,000万円を控除したうえで譲渡益がある場合は、

通常の長期譲渡の税率よりも低い軽減税率の特例が受けれます。

※譲渡した年やその前年・前々年に居住用財産の特例を受けていたり、住宅ローン控除を利用していた場合、

特別の関係にある人に売却した場合は適用外となります。

特定居住用財産の買換えの特例

・これまで住んでいた譲渡資産(家など)の売却価格が新居の取得価格よりも低い場合

⇒譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=売却益への課税は全額繰り延べされます。

 

・これまで住んでいた譲渡資産(家など)の売却価格が新居の取得価格よりも大きい場合

⇒売却益に対し、長期譲渡所得として所得税+住民税で20%課税されます。買換え資産の取得分に関する部分の売却益は繰り延べされます。

現在の家の価格を調べておきましょう

建て替えなら分譲か賃貸物件に?

オリンピック後には、さらに空き家問題が深刻化しそうですが、それでも新築物件を建てたり・住んでいる家を建て替えする人もいるでしょう。

その場合、住宅ローンの審査に通過するのも重要ですが、きちんと返済できることが重要です。

 

一軒家に1人で住んでいる知り合いがいるのですが、古い家なので、お金が貯まったら建て替えたい!と常に言っていますw

建て替える場合は、建物の3分の2を賃貸にまわして、住宅ローンの返済を軽くすることを考えてるようです。

建て替えで分譲に

現在は年齢とともに給料が上がらない時代ですので、住宅ローンの返済金額は、毎月の生活に多大な影響を及ぼします。

そこで、これから新築物件を建てたり・建て替えたりする方は、土地の広さにもよりますが、半分を賃貸にまわすなど、うまく活用していきましょう。

二世帯住宅の活用

最近では別々に住むのが当たり前ですが、大和ハウス工業によると、二世帯住宅の注文は増えてるそうです。

以前TVでも放送されていましたが、完全に居住空間を分けるものや、一部を分けるものが紹介されていました。

完全に居住空間を分けるものであれば、後々賃貸として貸し出せる点はお得だと思います。

子供が生まれたら、両親に気軽に預けられるのもメリットです。

二世帯住宅の活用

小規模住宅地等の特例

こちらは、居住用の敷地の相続税評価額を80%減額できるというものです。

多額の相続税で、家を手放さないといけなくなる・・・、という状況を避けるためにできた特例のようです。

2015年からは相続税の基礎控除が引き下げられてしまいます。

この緩和策ともいえます。

 

以前は、特定居住用の適用面積は240㎡でしたが、改正後で330㎡に適用範囲が拡大されます。

二世帯住宅を作るうえで、この小規模宅地等の特例を受けるために、建物を建てる際は登記(区分登記等)の仕方に注意しましょう。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージという方法もあります。最近では高齢者の一人暮らしも珍しくありません。

家を売って、便利な場所に移り住んだり、お世話をしてくれる老人ホームに入るという選択もあります。

 

しかし、なかなか買い手がつかないケースが多いようです。

そこで活用したいのが、リバースモーゲージという仕組みです。

リバースモーゲージ

銀行が家の価値を調べて、その分を融資してくれます。

もちろん返済を気にする必要はなく、死亡時に家が売却されて返済される仕組みになっています。

相続する人がいれば別ですが、相続人がいない場合は、国のものになるので、リバースモーゲージという制度を検討するのも1つの方法です。

まとめ

最近では、本当に空き家問題等が深刻です。

一方で人気の土地、交通の便がいい土地であれば需要は続きますが、そのほかの土地では緩やかに下落していくでしょう。

※家の価格が下がる前に売るのも1つの選択です

現在の家の価格を知って家族で今後を話し合う

実家に戻らない場合は、実家の処分の仕方、相続に関することなど、早めに話し合いましょう

昔は家が資産になりましたが、今では負債になることもあります。

売ったり、建て替えたり、そのままにするにせよ、今後の活用法をぜひ1度検討してみて下さい。

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