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家を売る?それとも賃貸に?知っておきたい不動産の活用術5選!

高度経済成長期の日本であれば、どんどん家や土地の価格が上がっていきました。

もちろんその後も、売買や賃貸で利益を出す人も増えていったと思います。

しかし最近では、空き家問題サブリース契約など、家や土地に関する諸問題の話題を見かけるのも事実です。

しかも今後は、少子高齢化社会の問題を踏まえると、不動産相場は緩やかに下がることが予想されます。

このような状況ですが、まだまだ不動産の価値を高める手段というのはあると思いますので紹介していきたいと思います。

家の一部を売る?

 

昔であれば、長男が実家を継ぐのは当たり前でした。しかし現在は実家を出て、別な場所でマンションや家を購入して住んでるケースも多く見られます。

もちろん、都心での会社の退職を機に、実家に戻る人もいると思います。

実家に長男が戻って住む場合は問題ありませんが、実家に戻らない場合は、実家の活用・処分を考える必要があります。

 

家の一部を売る

 

なぜなら、面積が広いほど固定資産税などの維持費がかかってくるからです。

もちろん買い手がいれば売ってしまうのが早いですが、今の時代、よほどの立地・人気の土地でなければポンッと買ってくれる人は少ないでしょう。

そこで、土地の半分を売却してお金に換えるのもいいですし、建物を壊して、その半分を賃貸のための物件を建て、残りの半分に物件を建てて住むという選択肢もあります。

また土地の半分を売却して・残りを駐車場にするという例も見られます。実家の周辺では、どのような需要があるのか、一度調べてみることをおすすめします。

※持ち家・所有マンションの売却価格はいくら?⇒マンション売却一括査定

 

郊外から交通の便のいい場所へ

 

実家がある場所と言うと、住宅地であったり・郊外であったりと、特にスーパーが近くにあるわけでもなく、駅やバス停も近くにないというケースも多いようです。

そのため、今までは車で移動することが当たり前でしたが、高齢になって車を運転しなくなると、日常生活が途端に不便になってきてしまいます。

とある番組でも、そのような高齢者の方向けに、移動式八百屋さん、移動スーパーなんてものも見かけました。

もしくは、代わりに買い物をしてくれるサービスもあった気がします。ただし、そのようなサービスが住んでる地域にあるとは限りませんし、利用料もかかってきます。

 

交通の便のいい場所に住む

 

このような状況の場合、今住んでいる家を売るか貸すなりして、交通・買い物の便のいい場所に移り住むことをおすすめします。

しかも、元気のいい時はそこまで広く感じなかった家も、年を重ねる内に広く感じるそうです。ですので、コンパクトなマンション生活をするのも1つの方法です。

また居住用の家やマンションを売った時や買換えをした時には税金がかかりますが、以下のような特例もあります。

 

居住用財産の軽減税率の特例

住居用の家屋と土地の所有期間が10年を超えている場合で、3,000万円を控除したうえで譲渡益がある場合は、通常の長期譲渡の税率よりも低い軽減税率の特例が受けれます。

※譲渡した年やその前年・前々年に居住用財産の特例を受けていたり、住宅ローン控除を利用していた場合、特別の関係にある人に売却した場合は適用外となります。

 

特定居住用財産の買換えの特例

・これまで住んでいた譲渡資産(家など)の売却価格が新居の取得価格よりも低い場合

⇒譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=売却益への課税は全額繰り延べされます。

・これまで住んでいた譲渡資産(家など)の売却価格が新居の取得価格よりも大きい場合

⇒売却益に対し、長期譲渡所得として所得税+住民税で20%課税されます。買換え資産の取得分に関する部分の売却益は繰り延べされます。

 

建て替えなら分譲か賃貸物件に?

 

オリンピック後には、さらに空き家問題が深刻化しそうですが、それでも新築物件を建てたり・住んでいる家を建て替えする人もいるでしょう。

その場合、住宅ローンの審査に通過するのも重要ですが、きちんと返済できることが重要です。

一軒家に1人で住んでいる知り合いがいるのですが、古い家なので、お金が貯まったら建て替えたい!と常に言っていますw

その場合は、建物の3分の2を賃貸にまわして、住宅ローンの返済を軽くすることを考えてるようです。

 

建て替えで分譲に

 

現在は年齢とともに給料が上がらない時代ですので、住宅ローンの返済金額は、毎月の生活に多大な影響を及ぼすはずです。

そこで、これから新築物件を建てたり・建て替えたりする方は、土地の広さにもよりますが、半分を賃貸にまわすなど、うまく活用していきたいところですね。

 

二世帯住宅の活用

 

最近では別々に住むのが当たり前のようになってきたと感じていますが、大和ハウス工業によると、二世帯住宅の注文は増えてるそうです。

以前TVでも放送されていましたが、完全に居住空間を分けるものや、一部を分けるものが紹介されていました。

完全に居住空間を分けるものであれば、後々賃貸として貸し出せる点はお得だと思います。また子供が生まれたら、両親に気軽に預けられるのもメリットです。

 

二世帯住宅の活用

 

小規模住宅地等の特例

こちらは、居住用の敷地の相続税評価額を80%減額できるというものです。多額の相続税で、家を手放さないといけなくなる・・・、という状況を避けるためにできた特例のようです。

2015年からは相続税の基礎控除が引き下げられてしまいます。この緩和策ともいえます。

以前は、特定居住用の適用面積は240㎡でしたが、改正後で330㎡に適用範囲が拡大されます。

二世帯住宅を作るうえで、この小規模宅地等の特例を受けるために、建物を建てる際は登記(区分登記等)の仕方に注しましょう。

 

リバースモーゲージ

 

1ヵ月2,000円で老後を楽しめる介護サービスとは?でも紹介しましたが、リバースモーゲージという方法もあります。

最近では高齢者の一人暮らしも珍しくはなくなりました。

家を売って、便利な場所に移り住んだり、お世話をしてくれる老人ホームに入るという選択もあります。

しかし、なかなか買い手がつかないケースが多いようです。そこで活用したいのが、リバースモーゲージという仕組みです。

 

リバースモーゲージ

 

銀行が家の価値を調べて、その分融資してくれます。もちろん返済を気にする必要はなく、死亡時に家が売却されて返済される仕組みになっています。

相続する人がいれば別ですが、相続人がいない場合は、国のものになると思いますので、リバースモーゲージという制度を検討するのも1つの方法です。

 

まとめ

 

最近では、本当に空き家問題等が話題となっています。ただし、オリンピックに向けての需要というのはまだまだ続きそうです。特に都心部のタワーマンションが売れてるようです。

ちなみに中国人等、外国人が結構買っているような話を耳にします。

そう考えると、突然価値が下がることも予想できるので、上記のような施策をなるべく早くされることをおすすめします。

もちろん人気の土地、交通の便のいい土地であれば需要は続きますが、そのほかの土地では緩やかに下落することが予測できます。

あわせて、実家に戻らない場合は実家の処分の仕方、相続に関することなど、早めに話し合った方がいいのかもしれませんね。

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