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不動産投資で初心者が失敗する理由を紹介します。
不動産と言えば、老後は家賃収入でのんびり暮らせるイメージがありませんか？
毎月数万円、数10万円の利益を出している人もいれば、毎月赤字になっている人もいます。
実質利回りの低い物件を購入してしまい、ローンや固定資産税をはじめ、空室が埋まらないと赤字になるケースも多いようです。
そんな中、去年、かぼちゃの馬車事件が発覚！
収入・貯金の少ない人に、通帳の数字を改ざんして融資した不正問題です。
ガイアの夜明け（マネーの魔力3）でも、被害にあった50代の女性が紹介されていました。
かなり悲惨な状態でしたので、今後不動産投資を始める人の参考になると思います。
中古マンションを8000万円で購入
50代女性の経済状況
8000万円の不動産を購入するにあたり、2000～3000万円ほどの貯蓄があると思いますよね？
実際は、通帳に5万円もない状態でした。
このようなカツカツの状況で、なぜ不動産を購入しようとしたのか分からないですよね？
販売会社はケリーバックス
年間100軒ほど不動産を販売している会社のようです。
HPを確認すると、主に中古一棟マンションを取り扱っていました。
⇒事例・実績 | 株式会社ケリーバックス - kellybucks
今回の女性は、「家賃収入は年金の代わりになるので、不動産を購入した方がいい」と言うような説明を受けたようです。
貯金がない状態で不動産を買おうとは思わないので、
電話営業を受けたり、何かしらの不動産セミナーに参加した可能性が高いと考えられます。
8000万円の物件の入居状況
岩手県にある物件で、
購入前は、18部屋中、15部屋が入居中とケリーバックスは説明したそうです。
しかし！購入直後に入居者の半数が退去！するという事態に。
普通に考えてそんなことはあり得ないので、偽装した入居人を住まわせていた可能性があります。
毎月のキャッシュフローが赤字
入居者の半数が退去したことで
・毎月の家賃収入：15万円
・ローン返済額：45万円
という状況に陥ります。
このキャッシュフローを見ると、8部屋で15万円ということは
満室の状態でも、ローンの返済額の方が大きいことが分かります。
つまり毎月赤字になる負債物件を買わされたということです。
毎月30万円の赤字という収支
もちろんローンの返済以外にも、
・空室を埋めるための広告宣伝費
・退去した部屋のクリーニング
・建物の修繕費
・固定資産税
など、さまざまな費用がかかってきます。
購入した8000万円の物件が、仮に5000万円で売れたとしても
ただただ3000万円の借金が残るという状況になってしまいます。
※一括査定サイトで相場を確認するのもいいでしょう。
購入者がいない場合は、購入者した女性が破産宣告を受け、競売に流れる可能性もあります。
当事者の女性はかなりのショックを受け、精神的に勤めている会社を退職したそうです。
不正融資の流れ
今回も、かぼちゃの馬車と同様に、スルガ銀行が不正融資を行ったそうです。
最近では不正融資と言うとスルガ銀行が有名ですが、
Ｘ信金、Ｙ銀行、Ｚ銀行も不正融資を行っているそうです。
投資初心者が失敗する理由
やっぱり、表面利回り〇〇％という数字を見ると、毎月プラスになる印象を受ける人が多いのでしょう。
ちなみに、投資用ワンルームマンションは、99％詐欺で損するとも言われています。
https://okanenokyuukyuusha.com/tousiyouwanru-mumanshon/
必ず、表面利回りだけでなく、実質利回りを計算するのはもちろん、周辺の相場を調べなくてはいけません。
前提として、貯金がないので数100万くらいの物件かと思いきや、8000万円という金額で。
そもそも確実に儲かる物件があるのなら、売らずに・毎月プラスのキャッシュフローを得ているでしょう。
負債物件なので、投資初心者を騙して・売り抜けたようです。
日本の不動産は負債になる？
もちろん、首都圏で人気のある場所にある物件は、価値があり・資産と言えるでしょう。
しかし日本の不動産ですが、新築の場合、購入した直後に価値が2、3割下がるのが当たり前です。
例えば2000万円の家を3000万円前後で購入します。
この差額ですが、建築費用や人件費です。
あわせて、少子高齢化が進むので、地方の不動産は資産ではなく、負債になる可能性が高い状況です。
10軒に2、3軒は空き家になるともいわれています。
そう考えると、不動産投資初心者が、安易に物件を購入するのは危険だと言えます。
まとめ
去年辺りから、不動産会社や銀行の不正行為が話題になっています。
今回は不動産投資の初心者だから仕方がないと思いたいところですが、普通に考えて
貯金がない状態なのに、8000万円の物件を購入できるわけがありません。
疑うべきでしょう。
やはり、家賃収入が年金の代わりになるという甘い考えがあったのだと思います。
今回のような状況になると人生が終わるので、不動産と言う大きな買い物をするなら、念入りに調査する必要があります。
もちろん、すぐに稼げる、楽に稼げるといった話は疑いましょう。
海外不動産も、結構詐欺と言う話も聞きますので、安易に参加してはいけません。