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家を売る？貸す？建て替える？迷ったときの不動産の活用術を5つ紹介します。
最近では、空き家問題、サブリース契約など、家や土地に関する諸問題のニュースを見かけます。
そして今後は、少子高齢化社会の問題を踏まえると、不動産相場は緩やかに下がることが予想されます。
このような状況ですが、まだまだ不動産の価値を高める手段があるので紹介していきます。
家の一部を売る？
昔であれば、長男が実家を継ぐのは当たり前でした。
しかし現在は実家を出て、別な場所でマンションや家を購入して住んでいるケースが増えています。
もちろん、都心での会社の退職を機に、実家に戻る人もいるでしょう。
実家に長男が戻って住む場合は問題ありませんが、実家に戻らない場合は、実家の活用・処分を考える必要があります。
なぜなら、面積が広いほど固定資産税などの維持費がかかってくるからです。
買い手がいれば売ってしまうのが早いですが、今の時代、よほどの立地・人気の土地でなければ、ポンッと買ってくれる人は少ないでしょう。
そこで、土地の半分を売却してお金に換えるのもおすすめです。
もしくは建物を壊して、その半分を賃貸のための物件を建て、残りの半分に物件を建てて住むという選択肢もあります。
最近では、土地の半分を売却して・残りを駐車場にするという例も見られます。
実家の周辺では、どのような需要があるのか、一度調べてみることをおすすめします。
※持ち家・所有マンションが、現時点でいくらで売れるのか、調べておくのが当たり前です。
郊外から交通の便のいい場所へ移り住む
実家がある場所が、住宅地や郊外であったりと、スーパーや駅、バス停も近くにないというケースも多いようです。
そのため、今までは車で移動することが当たり前でしたが、高齢になって車を運転しなくなると、日常生活がとても不便になってきてしまいます。
とある番組でも、そのような高齢者の方向けに、移動式八百屋さん、移動スーパーなんてものも見かけました。
代わりに買い物をしてくれるサービスもありますよね？
ただし、そのような便利なサービスが、住んでる地域にあるとは限りませんし、利用料もかかってきます。
このような場合、今住んでいる家を売るか貸すなりして、交通・買い物の便のいい場所に移り住むことをおすすめします。
しかも、元気のいい時はそこまで広く感じなかった家も、年を重ねる内に広く感じるそうです。
そこでコンパクトなマンション生活をするのも１つの方法です。
居住用の家やマンションを売った時や、買換えをした時には税金がかかりますが、以下のような特例もあります。
居住用財産の軽減税率の特例
住居用の家屋と土地の所有期間が10年を超えている場合で、3,000万円を控除したうえで譲渡益がある場合は、
通常の長期譲渡の税率よりも低い軽減税率の特例が受けれます。
※譲渡した年やその前年・前々年に居住用財産の特例を受けていたり、住宅ローン控除を利用していた場合、
特別の関係にある人に売却した場合は適用外となります。
特定居住用財産の買換えの特例
・これまで住んでいた譲渡資産（家など）の売却価格が新居の取得価格よりも低い場合
⇒譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）＝売却益への課税は全額繰り延べされます。
・これまで住んでいた譲渡資産（家など）の売却価格が新居の取得価格よりも大きい場合
⇒売却益に対し、長期譲渡所得として所得税＋住民税で20％課税されます。買換え資産の取得分に関する部分の売却益は繰り延べされます。
建て替えなら分譲か賃貸物件に？
オリンピック後には、さらに空き家問題が深刻化しそうですが、それでも新築物件を建てたり・住んでいる家を建て替えする人もいるでしょう。
その場合、住宅ローンの審査に通過するのも重要ですが、きちんと返済できることが重要です。
一軒家に1人で住んでいる知り合いがいるのですが、古い家なので、お金が貯まったら建て替えたい！と常に言っていますｗ
建て替える場合は、建物の３分の２を賃貸にまわして、住宅ローンの返済を軽くすることを考えてるようです。
現在は年齢とともに給料が上がらない時代ですので、住宅ローンの返済金額は、毎月の生活に多大な影響を及ぼします。
そこで、これから新築物件を建てたり・建て替えたりする方は、土地の広さにもよりますが、半分を賃貸にまわすなど、うまく活用していきましょう。
二世帯住宅の活用
最近では別々に住むのが当たり前ですが、大和ハウス工業によると、二世帯住宅の注文は増えてるそうです。
以前TVでも放送されていましたが、完全に居住空間を分けるものや、一部を分けるものが紹介されていました。
完全に居住空間を分けるものであれば、後々賃貸として貸し出せる点はお得だと思います。
子供が生まれたら、両親に気軽に預けられるのもメリットです。
小規模住宅地等の特例
こちらは、居住用の敷地の相続税評価額を８０％減額できるというものです。
多額の相続税で、家を手放さないといけなくなる・・・、という状況を避けるためにできた特例のようです。
2015年からは相続税の基礎控除が引き下げられてしまいます。
この緩和策ともいえます。
以前は、特定居住用の適用面積は240㎡でしたが、改正後で330㎡に適用範囲が拡大されます。
二世帯住宅を作るうえで、この小規模宅地等の特例を受けるために、建物を建てる際は登記（区分登記等）の仕方に注意しましょう。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージという方法もあります。最近では高齢者の一人暮らしも珍しくありません。
家を売って、便利な場所に移り住んだり、お世話をしてくれる老人ホームに入るという選択もあります。
しかし、なかなか買い手がつかないケースが多いようです。
そこで活用したいのが、リバースモーゲージという仕組みです。
銀行が家の価値を調べて、その分を融資してくれます。
もちろん返済を気にする必要はなく、死亡時に家が売却されて返済される仕組みになっています。
相続する人がいれば別ですが、相続人がいない場合は、国のものになるので、リバースモーゲージという制度を検討するのも１つの方法です。
まとめ
最近では、本当に空き家問題等が深刻です。
一方で人気の土地、交通の便がいい土地であれば需要は続きますが、そのほかの土地では緩やかに下落していくでしょう。
※家の価格が下がる前に売るのも1つの選択です
実家に戻らない場合は、実家の処分の仕方、相続に関することなど、早めに話し合いましょう。
昔は家が資産になりましたが、今では負債になることもあります。
売ったり、建て替えたり、そのままにするにせよ、今後の活用法をぜひ1度検討してみて下さい。