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投資用ワンルームマンションで失敗する4つの理由がヤバイ!

2019/01/30 更新日:2019/01/30 投資
 
マンション購入

不動産投資というと、安定した資産を築けるイメージがありますよね?

もちろん購入する物件によっては、収益が少なかったり・赤字になるケースもあります。

私も不動産投資をしている人と何人か会ってみましたが、ワンルームマンションに関しては、ほぼ毎月赤字になっているようでした。

他のサイトで調べても、投資用ワンルームマンションは99%失敗するという内容まであります。

そこでなぜ、ほとんどの人がワンルームマンション投資で失敗するのか、その理由を紹介していきます。

実質利回りが低い

 

投資用不動産を購入する際は、利回りが重要です。

楽街というサイトで区分マンションを検索すると、表面利回りが大きく表示されていますw

この数字だけを見て、「おっ!銀行に預けるより金利がいい!」と思う人は多いでしょう。

例えばこちらの物件

 

東京都文京区 区分マンション 1250万円 9.37% 築45年

 

表面利回り=約1171万円(年間家賃)÷1250万円(販売価格)×100=9.3%

 

この約9%という表面利回りは特か損か、あなたはどう思いますか?

そこで次に、実際にかかる費用を紹介します。

 

 

銀行から借りる場合には金利がかかる

上記の表面利回りですが、あくまで現金一括で購入した場合です。

レートは各銀行や、その時の金利状況にも影響されますが、仮に2%だとします。

その場合、9.3% – 2%になり、7.3%になります。

 

 

ワンルームマンション購入初期費用

購入する物件の価格にプラスして以下の費用が初回(毎月)かかります。

税金

・印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税

手数料

・登記代行手数料、仲介手数料

保険

・火災保険、地震保険

〇その他

・管理費・修繕費(共用部分)、固定資産税

 

 

空室になるリスクがある

 

購入したワンルームマンションにもよりますが、人気の立地であればすぐ埋まるでしょう。

 

しかし!人気がなければ、3ヵ月や半年間、空室になるリスクもあります。

 

空室になれば、家賃が入ってこないので、その期間は赤字になってしまいます。

具体的には銀行への返済と、毎月の維持費にかかる費用の支払いがあります。

半年間空室になった場合の年間の表面利回りですが

9.37%÷2=4.68

になってしまいます。

 

 

空室を埋めるための費用

物件が空室になると、各不動産会社に営業を依頼します。

賃貸物件を借りる際、1つの物件を複数の不動産会社が宣伝していますよね?

この広告宣伝費をはじめ、借り手が見つかれば・仲介手数料を支払うケースもあります。

※家賃の1~2ヵ月分が目安

 

 

部屋のリフォーム代

基本的に、清掃代等を借主から敷金として預かります。

借主が原因でものを壊した場合も、借主負担になります。

 

ただし、エアコンが壊れたり、劣化が原因で設備が老朽化した場合は、貸主(所有者)の負担となります。

築年数の古い物件で、内装をガラッと変えた場合、50万、100万などまとまった費用がかかります。

 

 

ワンルームマンションの家賃が下がることも

 

駅近で便利であれば、周辺の相場は下がりにくいでしょう。

しかし最近では、都心部を除いて、土地の価格が下落しています。

一方で物件が古くなることで、物件の価値も下がってきます。

 

そうなると、家賃を下げないと、入居者が埋まらないケースが出てきます。

 

ワンルームマンションを購入したのはいいですが、入居者が決まらず

はじめから家賃を下げざるをえないケースもあるようです。

 

 

相場より高い価格で買ってしまう

 

多くの人が投資用ワンルームマンションで失敗する大きな原因として、

表面利回り以外にも、相場より高い価格で購入してしまうことが挙げられます。

稀に、中古で実質利回りの良い物件もあるそうですが、

不動産業者や、不動産投資に詳しい個人や法人がすぐに購入してしまうそうです。

つまり、本当に利回りの良い物件と言うのは、なかなか市場に出回らないという特徴があります。

 

 

手放したいけど売れない人が多い現状

 

毎月赤字の状態ですが、銀行からの融資の返済を考えると、手放したくても・手放せない人も多いようです。

1800万円で購入したのに、800万円でしか売れないと言ってる人もいました。

つまり、800万円で売ってしまうと、1000万の借金が残るだけなので、売るに売れない状況のようです。

それでも、オリンピック前後の不動産価格は下落するという意見も多いので、一番高く購入してくれる業者を探しておいても損はないでしょう。

関連サイト⇒投資用ワンルームマンション売却で理想の業者を探す方法

 

 

まとめ

 

10年前くらいから、投資用ワンルームマンションは、「年金の代わりになる!」、「資産になる」と言われてきました。

まあ、売る側のマニュアルだと思いますが・・・

しかし実際のところは、負債になっている人がほとんどという現状があります。

不動産投資を始めたいので、少額からできるのでワンルームマンションの購入を検討している人は、辞めた方がよさそうです。

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