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持ち家と賃貸のメリットデメリット!今後はどっちがお得なのか?

2015/02/21 更新日:2018/08/29 お金の疑問
 
賃貸と持ち家どっちがお得?

よく、「持ち家を購入した方がいいのか?」、「賃貸物件で過ごした方がいいのか?」という特集や記事を見かけます。

持ち家は資産になるし、マンションのように気を遣うことなく暮らせます。

しかし、住宅ローンが払えなくなるというニュースも見かけるので、その辺がリスクでしょう。

一方で、家賃を払い続けるのはもったいないですが選んだ物件が気に入らなければすぐに引越しできる賃貸物件。

そこで持ち家と賃貸のメリットデメリットを調べていきます。

持ち家の3つのデメリット

 

中居正広のミになる図書館」という番組を見ても、雑誌を読んでも、持ち家を支持している専門家・購入予備軍は多いようです。

しかし最近では、持ち家をもつことに良いイメージがありませんので、その原因から見ていきます。

 

住宅ローンが払えない

会社の給料が下がった・リストラされた等の理由で、住宅ローンが払えないくなるケースも見られます。

ただしその多くは、無理をして値段が張る新築物件を購入していたり・収入の3分の1に近い数字を毎月の返済額に当てているケースです。

 

つまり、予算オーバーの物件を購入してしまったことが大きな原因だと考えられます。

 

ただし、ゼロ金利が始まったことで、住宅ローンの金利も驚くほど安くなっています。

関連記事⇒住宅ローンは変動金利に借り換えすべし

 

不動産の価値が下がる

こちらの主な原因は、新築物件を購入した際にあてはまります。つまり買った瞬間に中古物件になってしまうので、3~4割ほど価値が下がってしまうのです。

実は、この3割には人件費・営業費などが含まれているのです。

その他、購入した物件の立地や環境によっても左右されます。最近では以下の空き家問題が危惧されています。

空き家問題

 

今年2月末から“空き家対策特別措置法”が施行される。これまで“空き家”の固定資産税は、更地の6分の1と低 く抑えられていましたが、5月以降は負担が6倍にハネ上がる。増税をきっかけに誰も住んでいない空き家を“売却”したり“賃貸”に回す所有者が続出すると みられているのです。

出典:日刊ゲンダイ|法改正で税金6倍に 「空き家」大量売りで始まる不動産大暴落

※価格が下がる前に持ち家・マンションを売却⇒あなたのマンションはいくらで売れる?

 

不動産を所有するリスク

売りたい時にすぐ売れず・貸したい時にすぐ貸せないリスクがあります。その場合は、固定資産税などの維持費が継続的にかかってきます。

関連ページ⇒空き家問題が深刻!特定空き家に認定されると固定資産税が6倍に

 

主な3つの理由を見てきましたが、上記の内容から判断すると、予算にあった物件を選び・負債ではなく資産になる不動産を購入すれば問題ないということになります。

 

持ち家がメリットになる条件とは

 

立地のいい不動産を選ぶ

不動産を購入した経験がない方でもご存知でしょう。都心で賃貸物件を探すときも、駅からの距離を第一に考える人も多いのでしょうか。

また、都心ではまだまだワンルームマンションで利益をだしている人がいますが、その条件として立地がいいという条件が挙げられます。

立地のいい物件

 

具体的には、購入した物件がいくらで貸せるのかということを踏まえて選ぶのがいいでしょう。

 

賃貸料と物件価格の関係

毎月5万円で貸せる物件の購入を考えているとします。年間の家賃収入を考えると60万円になりますよね?

この場合、60万円÷物件価格=0.06

とすると、物件価格は1,000万円の物件ということになります。

この6%という数字ですが、投資利回りを考えると、都心では5~6%あればいいと言われているようです。もちろんこの数字が高いことに越したことはありません。

そこで今回は6%で計算しています。

 

住宅ローンは収入の何分の1?

住宅ローンの返済が滞っている人が増えている現状を見ますと、収入に対する返済の割合を多くするのは危険です。そうは言っても、なるべく早く返済した方が金利が安いのも事実です。

しかし、まとまった金額ができた都度、早期返済に回すという方法もあります。一番嫌なのは、毎月返済を重視しすぎて、毎日の生活が極度の節約に傾き・窮屈に感じてしまうことです。

賃貸物件を探す際には収入の3分の1という迷信がありましが、実は意外と生活がきつくなってしまいます。参考ページ⇒家賃は収入の3分の1というのは嘘!

 

そこで収入の4分の1以下という数値を1つの目安にするのがいいでしょう。そのように考えることで、無理して高い価格の物件を選ぶと言う事態は防げるのではないでしょうか?

 

土地の価格が下がりにくい場所

昔から土地の相場が安定している地域もあります。また何かイベントがあるから価格が上がっている場所もあります。

不動産価格下がりにくい

 

これから土地の価格が上がりそうな地域の物件を買いたい人もいることでしょう。

近年では東京オリンピックで、周辺が開発されていますが、東京オリンピックが終わった後にどうなるのかは予測できません。

ただし、開催に向けて価格が上がっても、イベントが終われば価格が下がるという事態も珍しくありません。

一時的に上がっている地域であれば、イベントの開催直前に売ってしまうというのが得策でしょう。

関連サイト⇒タワーマンションを売却しないと後悔する理由とは

 

ネットでは、多摩ニュータウンの例が取り上げられています。

同じような年代の人が住み・高齢化の状態になっているようです。つまり若者が減って、バス路線が廃止されたり・・・という事態も発生しているようです。

つまり、新しく街ができる際には、一斉に同じような年代が集まるのは危険と考えることができます。ただし、頃合いを見て途中で売却できれば問題ありません。

 

持ち家をいつ購入すればいいのか?

 

早ければ早いに越したことはないでしょう。ここで結婚したら、もっと広い部屋に住みたくなるので、「結婚まで待った方がいいのでは?」と考える人は少なくありません。

その場合は、今住んでいる1LDKの物件を賃貸に出して、新しい物件を購入するのが得策です。

不動産をころがして、どんどん資産を増やしている人が周りにいるのですが、だいたい同じようなやり方です。

もちろん、一番重要なことは、資産価値の高い物件を購入することです。

 

分譲・ルームシェアという方法も

最初に物件を購入する際に、ワンルームではなく・2LDKという間取りを検討して、ルームシェアにするという方法もあります。

その場合は、住宅ローンの返済に、ルームシェアで入った人の家賃を利用を差し引くことができます。

地方で一軒家を購入した場合は、1階部分を賃貸に出すという方法もあります。

 

ルームシェア

 

また私の周りでは、ルームシェア目的で、中古マンションの購入を考えている人がいます。ただ、自分が住むのではなく、どちらも賃貸用とのことです。

 

賃貸物件に住むメリット

・気に入らない物件・合わない場所であればすぐに引越しできる

・隣人とのトラブルがあっても引っ越しすればよい

・持ち家の様に、一ヵ所に定住する必要がない

・収入や経済状況に応じて、部屋のグレードなどを選択できる

・住宅ローンの様な負債がない

・老後までにお金を貯めて、老人ホームに移るという選択肢も

 

賃貸物件に住むデメリット

持ち家は資産になるけど、賃貸はお金が払うだけで得るものがない

持ち家がないと、ローンを組む時など信用度が低い

若いうちは賃貸でも問題ないが、年金が少ない老後で家賃を払えるのか?

マンションの場合、周辺の騒音が気になる(特に壁が薄いと大変)

 

賃貸と持ち家のまとめ

 

賃貸物件か持ち家かという議題は、どちらのケースにもメリット・デメリットがあるので、どういうライフスタイルを送りたいのか?という点が重要です。

持ち家を購入する場合も、結局は購入する物件次第でしょう。価値がある立地や場所であれば、資産価値はあまり下がりません。

賃貸物件の場合は、好きな場所に住んだり・気軽に引越しできるのがメリットですね。

ただし、賃貸物件に住む続ける場合は、収入が年金だけになる老後が心配です。

そのため、一生賃貸物件に住むという方は、貯金や投資でお金を増やす必要があるでしょう。

※関連記事

家を売る?それとも賃貸に?知っておきたい不動産の活用術5選

リバースモーゲージはマンションでも利用できる?デメリットは

投資用の物件探しに役立つ不動産情報サイト3選

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