リバースモーゲージはマンションでも利用できる?デメリットは?

空き家問題の対策案

最近話題のリバースモーゲージですが、自宅や土地を担保に融資を受けることができる仕組みです。

欧米などの先進国では普及していますが、日本ではまだまだのようです。

なぜなら欧米は築年数に関わらず・自宅の価値が上昇していきますが、日本では築年数と共に評価額が下がっていくからです。

しかし制度を利用できる人にとっては、老後資産を形成できるので、現状やメリット・デメリットを紹介します。

リバースモーゲージを利用するメリット

ハワイ西側の住宅地

リバースモーゲージの一番のメリットは、現在の自宅に住みながら、融資を受けられる点です。

契約者の死後に自宅が売却され、借り入れた金額が相殺される仕組みです。

 

現状では会社の給料も上がりずらく・物価も上昇しています。

特に酷いのが税金で、国民健康保険料消費税所得税はもちろん、医療費なども上がります。

そのため、老後までに資金を貯めれない人が増えるので、リバースモーゲージの活用が期待されます。

ただし現時点では関東圏をはじめ、利用できる地域が限られています。

融資された金額の使い道

主に生活費をはじめ、以下のような使い道があります。

・残っている住宅ローンの返済、その他借金の返済

・自宅の修繕・省エネ化(補助金がもらえるもの)

・旅行や趣味

・息子・娘夫婦への仕送り

使い道は、各家庭によって様々です。

リバースモーゲージの条件

いくつか金融機関の条件を見ていきます。

三菱UFJ銀行

リバース・モーゲージ型住宅関連ローン

・融資対象者:60~80歳

・主な対象資産:一戸建て・マンション(1都3県)

これから購入する場合も可能

三井住友銀行

SMBCリバースモーゲージ

・融資対象者:60歳以上

・主な対象資産:一戸建て(1都3県+愛知、大阪、京都、兵庫)

担保評価額6000万円以上

みずほ銀行

みずほプライムエイジ

・融資対象者:55歳以上

・主な対象資産:一戸建て・マンション(1都3県)

一戸建ては土地評価額2000万円以上

東京スター銀行

充実人生

・融資対象者:55歳以上

・主な対象資産:一戸建て(全国)・マンション(個別に相談)

 

今後はさらに利用者は増えると予想できますが、現時点では地域が限定され・マンションも対象外になることもあります。

年齢は適正だと思いますが、結構な評価額を求める金融機関もあります。

※例えリバースモーゲージの条件に引っかかっても、現在の住宅ローンの見直しをしておくといいでしょう。

リバースモーゲージのデメリット

貧困は恥ではない

契約者の死後に自宅が売却されるので、例えば夫が契約していて亡くなった場合、妻の住む場所が失くなってしまいます。

金融機関によっては、すぐに売らずに数か月、数年自宅を売るのを待ってくれるところもあるようです。

リバースモーゲージを利用する前に、現時点で自宅がいくらで売れるのか確認しておくのもいいでしょう。

※持ち家・所有マンションの価格を確認⇒一戸建て・マンション一括査定

自宅の評価額を上げるには?

売上が変動

日本の一戸建てですが、レオパレスの様に木造物件も多いですよね?

木造の寿命は60年ですが、30年以上で無価値になるのが一般的です。

しかしそれではリバースモーゲージ制度を利用できないので、国土交通省の改革が必要です。

具体的には、新築市場から中古市場重視へのシフトです。

ここで、不動産コンサルタントの長嶋修さんによると、住宅の価値を上げる方法は3つありました。

耐震性を上げる

木造物件では厳しいですが、満たしてないと評価額が0.5、0.6まで下がってしまうそうです。

省エネ住宅

日々暮らす中で、修繕費や電気代が膨大であれば、コストが高くなります。

そこで、国や自治体から補助金が出る項目で省エネ化する必要があります。

図面・契約書を残す

これらの3つを満たすことで、自宅の評価額を上げることができるようです。

まとめ

ようやく日本でもリバースモーゲージが広まりつつありますが、現状では地域や資産の評価額が限定的です。

すぐに制度が利用できない状態であれば、現在の家をどうするのか?、活用手段はあるのか等、一度家族内で話し合う必要があるでしょう。

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