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住宅ローン頭金の目安は?種類は?返済方法まで一気に解説!

2016/03/08 更新日:2017/12/12 住宅ローン
 
住宅ローン金利

日銀がマイナス金利を導入したことで、長期金利(10年物国債)があり得ない下がり方をしています。

現在住宅ローンを利用している人は借り換えのチャンスとなりますし、これから住宅ローンを利用する人にも最適なタイミングです。

もちろん審査に通ることが先決ですが、楽天銀行、りそな銀行、じぶん銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行等、かなりの低金利を打ち出しています。

各銀行の金利比較はこちら⇒住宅ローンを比較

あわせて、これから住宅ローンを利用する人向けに基本的な内容を紹介していきます。

 

住宅ローン頭金の目安は?

 

最近では頭金なしの物件も見かけるようになりましたが、その分支払いが増えるのが関の山です。そこで、まず初めに頭金の準備が必要です。

担保評価に関しては一般的に購入価格の70%ほどになっているため、住宅ローンを利用するにあたって、購入物件価格の20~30%以上の自己資金を用意することが得策です。

もちろん、頭金を多く入れた方が審査に通りやすくなります。

 

住宅ローン頭金以外に必要となる諸費用

 

仲介手数料:売買代金の3.24%+6.48万円(税込)

税金:不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税、印紙税(請負契約書・売買契約書・金銭消費貸借契約書等)

各種保険:火災保険料、団体生命保険料等

 

財形住宅貯蓄を利用できる条件

会社の従業員が利用できる制度で、利用すると給料から天引きされます。ご自身の居住用の住宅の取得、または住宅の増改築のための資金を5年以上積み立てる制度です。

財形住宅貯蓄

 

申し込み時の年齢が55歳以下であることが条件です。

 

貯蓄型:財形住宅と財形年金を合わせて、元利合計550万円までの利子が非課税

保険型:財形年金は保険料385万円までが非課税。財形住宅と合わせると、保険料550万円までが非課税

 

住宅ローンの種類と融資条件

 

住宅ローンの種類

公的融資

 

・地方自治体の融資
・財形住宅融資:5年固定金利(5年ごとに金利を見直し)

 

民間融資

銀行や保険会社:変動金利、もしくは固定金利

 

財形住宅融資

財形融資を1年以上続け、その残高が50万円以上ある人が利用できる公的ローン。

 

年齢:70歳未満

融資額:財形貯蓄残高の10倍以内で、最高4,000万円まで。住居用をはじめ、土地、リフォームなどに対して融資が受けられ、購入価格の90%以内。

返済期間:5年刻みで最長35年、フラット35との併用も可能です。

 

フラット35

 

住宅金融支援機構(以前の住宅金融公庫)が、民間の金融機関と提携して実現した最長35年の固定金利型住宅ローンです。

フラット35

融資条件

・申し込み時の年齢が70歳未満で安定収入がある

・年収に占める年間返済額の割合:年収400万円未満⇒30%以下、以上なら35%以下

 

融資金額

100万円以上8,000万円以下

 

融資期間

①と②のいづれか短い方

①15年以上35年以内(申込者が満60歳以上の場合は10年)
②完済時の年齢が80歳となるまでの年数

 

融資対象

一戸建住宅等:床面性が70㎡以上(マンション等は30㎡以上)

新築住宅、中古住宅、借り換えも対象。増改築は対象外

 

繰上返済

100万円以上で手数料無料、インターネットでは10万円以上から可能。

 

住宅ローンの審査

 

以前よりも住宅ローンの審査は厳しくなったように感じています。しかしマイナス金利が導入されてから、住宅ローンの金利はかなり下がっています。

つまり、住宅ローンを利用するには最適な時期かもしれません。ただし審査に通らなければ意味がないので、審査時のポイントをご確認ください

住宅ローン審査

 

 

住宅ローンの返済方法

 

大きく分けると元利均等返済と、元金均等返済に分かれます。

元利均等返済

元利均等返済

出典:元利均等返済と元金均等返済とは?:長期固定金利住宅ローン

元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定なので、返済計画が立てやすい。当初は利息部分の返済額が多いものの、後になるほど元金の返済額が多くなります。

元金均等返済と比べると、当初の返済額は少ないが、返済総額(総支払利息)は多くなってしまいます。

 

元金均等返済

元金均等返済

 

元金返済に充てる金額を一定にし、毎月、元金残高に応じた利息が加算されます。

元利均等返済に比べて、当初の返済額は大きいものの、返済総額は少なくなる。後になるほど利息と返済額が少なくなります。

それぞれメリットやデメリットがありますが、一体どちらがいいのでしょう?

一般的には、毎月の返済額が変わらない元利均等返済を利用する人が多いようです。もちろん、利用する家庭のライフスタイルに合わせることが大切です。

例えば現在、独身でバリバリ働いているとします。

その場合は、遊びに費やす費用を抑えて元金均等返済にするという選択もあります。数年後に家庭をもったらお金がかかるので、今の内に多めに支払っておくと言う選択です。

一方で現在中学生や高校生のお子さんがいる家庭ではどうでしょうか?

中学・高校・大学へ進むと、学費等が結構かかってきます。そこで元金均等返済を選ぶと、お金がかかっている時に返済額が大きくなってしまいます。

その場合は元利均等返済がいいのではないでしょうか。

 

住宅ローンの借り換え

 

利用する金融機関によって担保評価基準が異なるので、借り換えの融資が受けれないこともあります。また新たに抵当権の設定が必要の為、登録免許税等の費用がかかります。

ただし、マイナス金利が導入されてから、借り換えすることで返済額を大幅に削減できるケースが増えています。

現在の各銀行の金利状況⇒住宅ローンの負担・返済額を軽減する方法

 

変動金利か固定金利か

 

最後に迷うのが、変動金利固定金利、どちらを選べばいいのかということです。多くの人は、0金利よりさらに下のマイナス金利になるとは予想できなかったと思います。

金利がマイナスになることが分かっていれば、変動金利で良かったと思います。

しかし、これから金利が上がる可能性は0ではありませんので、その場合は固定金利を選んだ方が得策です。固定金利を選んでも、現状はとてもお得な状況です。

多くのサイトを確認しても明確な回答は見つかりませんでした。そこで、やはり各銀行の特徴を比較して検討することが重要だと考えます。

現在の各銀行の金利状況⇒ご自身にあった住宅ローンはどこ?

 

住宅借入金等特別控除

 

マイホーム取得者の負担を軽減してくれる措置が2種類あります。その1つが住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)になります。

10年以上の住宅ローンを組んで住宅の取得や増改築をした場合、住宅ローンの年末残高の4,000万円以下の部分に一定率を掛けた金額を所得税額から控除できます。

 

住宅ローン控除の条件

・床面積が50㎡以上、床面積の2分の1以上が居住用(店舗併用可能)

・住宅を購入後、6ヵ月以内に住み始め、控除を受ける年の年末まで継続して住んでいること

・中古住宅は、購入日以前20年以内の増築、または一定の耐震基準に適合すること

 

その他

投資系減税:自己資金のみで耐震性や省エネルギー性に優れたマイホームを取得する場合

リフォーム減税:耐震性や省エネルギー性を向上させる、またはバリアフリー化を伴うリフォーム工事を行う場合

このように、所得税や住民税の控除枠を拡大する軽減制度もあります。

 

すまい給付金とは?

 

消費税の引き上げに伴い、住宅取得者の負担を軽減する制度です。具体的には、都道府県民税の所得割額に基づいて現金が支給されます。

すまい給付金制度

出典:消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置|すまい給付金

 

こちらの制度は平成26年4月~平成31年6月までとなっております。

すまい給付金制度では、諸経費や扶養控除を差し引いた後の課税所得によって給付額が決定されます。住宅ローン減税と併用することができます。

 

すまい給付金の仕組み

住宅ローンを利用していない現金取得者でも利用できる制度ですが、年収が600万円以下、年齢が50歳以上、「フラット35」Sと同等基準を満たす住宅などの条件があります。

すまい給付金の申請時期ですが、購入した住宅に入居した後に申請可能となり、住宅の引き渡しから1年以内に行う必要があります。

ただし、今後は消費税が10%に上がるか不透明な部分もありますので、この制度の行方も気になります。

※この記事を読んだ人は次の記事も読んでいます

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