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賃貸と持ち家どっちがお得?持ち家は資産になるのか?

2015/02/21 お金の疑問
この記事は約 7 分で読めます。 5,645 Views
賃貸と持ち家どっちがお得?

よく一生を賃貸物件で過ごすのか、それとも持ち家を購入するのかという特集や記事を見かけます。

もちろん、一生家賃を払い続けるのはもったいないような気がします。

しかし一方では、住宅ローンが払えないくなるというニュースや記事もよく見かけるようになりました。

そこで、私なりに賃貸と持ち家、どちらがお得なのか調べていきたいと思います。

 

多くの番組や雑誌では持ち家を推奨

 

中居正広のミになる図書館」という番組を見ても、雑誌を読んでも、持ち家を支持している専門家・購入予備軍は多いようです。しかし最近では、持ち家をもつことにいいイメージがありませんので、その原因から見ていきます。

 

住宅ローンが払えない

会社の給料が下がった・リストラされた等の理由で、住宅ローンが払えないくなるケースも少なくないようです。ただしその多くは、そこそこ値段が張る新築物件を購入していたり・収入の3分の1に近い数字を毎月の返済額に当てているケースも見かけます

つまり、予算オーバーの物件を購入してしまったことが大きな原因だと考えられます。

 

不動産の価値が下がる

こちらの主な原因は、新築物件を購入した際にあてはまります。つまり買った瞬間に中古物件になってしまうので、3割ほど価値が下がってしまうのです。

つまり、その3割には人件費・営業費などが含まれていたことになります。

そのほかには購入した物件の立地や環境によっても左右されます。最近では以下の空き家問題が危惧されています。

 

空き家問題

 

今年2月末から“空き家対策特別措置法”が施行される。これまで“空き家”の固定資産税は、更地の6分の1と低 く抑えられていましたが、5月以降は負担が6倍にハネ上がる。増税をきっかけに誰も住んでいない空き家を“売却”したり“賃貸”に回す所有者が続出すると みられているのです。出典:日刊ゲンダイ|法改正で税金6倍に 「空き家」大量売りで始まる不動産大暴落

※価格が下がる前にマンションを売却⇒あなたのマンションはいくらで売れる?

 

不動産を所有するリスク

売りたい時にすぐ売れず・貸したい時にすぐ貸せないリスクがあります。その場合は、固定資産税などの維持費が継続的にかかってきます。

関連ページ⇒空き家問題が深刻!特定空き家に認定されると固定資産税が6倍に!

主な3つの理由を見てきましたが、上記の内容から判断すると、予算にあった物件を選び・負債ではなく資産になる不動産を購入すれば問題ないということになります。

 

どういう不動産を購入すればいいのか?

 

立地のいい不動産を選ぶ

こちらは不動産を購入した経験がなくても、当たり前の知識となっています。都心で賃貸物件を探すときも、駅からの距離を第一に考える人も多いのではないでしょうか?

また、都心ではまだまだワンルームマンションで利益をだしている人がいますが、その条件として立地がいいという条件が挙げられます。

 

立地のいい物件

 

具体的には、購入した物件がいくらで貸せるのかということを考えて選ぶのがいいでしょう。

関連ページ⇒投資用の物件探しに役立つ不動産情報サイト3選!

 

賃貸料と物件価格の関係

毎月5万円で貸せる物件の購入を考えているとします。年間の家賃収入を考えると60万円になりますよね?

この場合、60万円÷物件価格=0.06

とすると、物件価格は1,000万円に物件ということになります。

この6%という数字ですが、投資利回りを考えると、都心では5~6%あればいいと言われているようです。もちろんこの数字が高いことに越したことはありません。

そこで今回は6%で計算しています。

 

住宅ローンは収入の何分の1?

住宅ローンの返済が滞っている人が増えている現状を見ますと、収入に対する返済の割合を多くするのは危険です。そうは言っても、なるべく早く返済した方が金利が安いのも事実です。

しかし、まとまった金額ができた都度、早期返済に回すという方法もあります。一番嫌なのは、毎月返済を重視しすぎて、毎日の生活が極度の節約に傾き・窮屈に感じてしまうことです。

賃貸物件を探す際には収入の3分の1という迷信がありましが、実は意外と生活がきつくなってしまいます。参考ページ⇒家賃は収入の3分の1というのは嘘!

そこで収入の4分の1以下というのを1つの目安にするのがいいでしょう。そのように考えることで、無理して高い価格の物件を選ぶと言う事態は防げるのではないでしょうか?

 

土地の価格が下がりにくい場所

昔から土地の相場が安定している地域もあります。また何かイベントがあるから価格が上がっている場所もあります。

 

不動産価格下がりにくい

 

これから土地の価格が上がりそうな地域の物件を買いたいと思う人もいることでしょう。

近年では東京オリンピックで、周辺が開発されていますが、東京オリンピックが終わった後にどうなるのかは予測できません。

ただし、開催に向けて価格が上がっても、イベントが終われば価格が下がるという事態も珍しくありません。

一時的に上がっている地域であれば、イベントの開催直前に売ってしまうというのが得策だと感じます。

よくネットを見ると、多摩ニュータウンの例が取り上げられています。

同じような年代の人が住み・高齢化の状態になっているようです。つまり若者が減って、バス路線が廃止されたり・・・という事態も発生しているようです。

つまり、新しく街ができる際には、一斉に同じような年代が集まるのは危険と考えることができます。ただし、頃合いを見て途中で売却してしまうという手段もあります。

 

マンションはいつ購入すればいいのか?

 

もちろん、早ければ早いに越したことはないと思います。ここで結婚したら、もっと広い部屋に住みたくなるので、「結婚まで待った方がいいのでは?」と考える人は少なくありません。

その場合は、今住んでいる1LDKの物件を賃貸に出して、新しい物件を購入するのが得策です。

周りに不動産をころがして、どんどん資産を増やしている人が周りにいるのですが、だいたい同じようなやり方です。もちろん、最初に購入した物件が、どのくらいの資産価値があるのかと言う点が、次の住宅ローンに影響してきます。

ですので、結局、一番重要なことは資産価値の高い物件を購入するということになります。

関連ページ⇒マンション購入で騙されない!確認すべき6つのポイント!

 

分譲・ルームシェアという方法も

最初に物件を購入する際に、ワンルームではなく・2LDKという間取りを検討して、ルームシェアするという方法もあります。その場合は、住宅ローンの返済に、ルームシェアで入った人の家賃を利用できることになります。

地方で一軒家を購入した場合は、1階部分を賃貸に出すという方法もあります。

 

ルームシェア

 

また私の周りでは、ルームシェア目的で、中古マンションの購入を考えている人がいます。ただ、自分が住むのではなく、どちらも賃貸用とのことです。

 

まとめ

 

賃貸物件か持ち家かという話題は、たびたびTVでも雑誌でも紹介されています。細かく計算されて、「一生でこっちがお得です!」と結論を出していますが、結局は購入する物件次第だとつくづく感じています。

贅沢に家賃が高い物件に住む人もいれば、節約で家賃の安い物件に住む人もいるでしょう。

持ち家に関しても、新築の一軒家に住む人もいれば、中古のマンションを購入する人もいます。結論を言えば、資産価値の低い物件を購入した場合は、賃貸物件の方がお得になります。

一方で、資産価値の高い物件を購入することができれば、賃貸物件に住むよりはお得だと言えるのではないでしょうか?

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